Développement de la commune

Trois enjeux identifiés pour la commune de la Chapelle-aux-Filtzméens à court et moyen terme :

• Par sa situation privilégiée, la commune se verra accueillir de nouveaux habitants dans les années à venir. La demande est forte, nous l’avons constaté ces dernières années et les terrains constructibles se font rares. Si nous voulons accueillir cette nouvelle population, il nous faudra nous étendre sur la périphérie de notre bourg. Mais voilà, les règles d’urbanismes vont changer et ne nous permettront pas d’investir en périphérie de bourg sans justifier d’une bonne gestion de notre territoire. 

• Même si notre école se porte bien, nous devons rester vigilants au maintien des classes de l’école publique. Dans l’avenir, seule l’augmentation de la population est garante de la pérennité de l’établissement. Le simple turnover qui s’opère sur le bâti existant ne suffira pas à assurer l’équilibre nécessaire au bon fonctionnement de notre commune.
• L’augmentation de la population nous imposera d’investir dans des infrastructures d’accueils et de services. Nous nous sommes engagés dans la construction d’un multi-commerce et dans le renforcement de la base de loisirs pour combler le déficit actuel. Il est évident que cela ne suffit compte tenu de ce qui existe.
• Il nous faut mener une politique d’attractivité et d’aménagement durable dans le centre-bourg pour assurer l’existence de notre commune. À défaut, l’école sera directement impactée et cela se répercutera indéniablement sur l’attractivité de la Chapelle-aux-Filtzméens. Ne vous y trompez pas, des propositions de regroupement de commune m’ont  déjà été soumises.

Il est de notre responsabilité de prévoir l’avenir et d’organiser son développement à long terme si nous voulons préserver notre indépendance. C’est une lourde responsabilité, mais qui est essentielle pour l’avenir de notre commune.

Le PLUi est un outil qui définit les grands enjeux de la société en matière de développement urbain, tant au niveau national qu’au niveau des EPCI (Communautés de Communes). Chaque commune est impactée par le PLUi. Nous avons la possibilité aujourd’hui de dessiner et d’y intégrer les particularités de la Chapelle-aux-Filtzméens pour les 20 à 30 années à venir.

La partie règlementaire du PLUi (qui est similaire à notre PLU actuel), définies les zone U (Urbanisable), zone N (Naturel), Zone A (Agricole)… Elle établit des règles de constructibilités ou pas, suivant la zone où l’on se trouve.

C’est au sein de l’intercommunalité que se définissent les grandes orientations du PLUi. Mais c’est à nous, Conseillers Municipaux de défendre les intérêts de la commune d’aujourd’hui et de demain. C’est un projet à long terme qui doit prendre effet dès 2023.

La municipalité doit dans le futur PLUi densifier sa zone constructible U de son bourg tout en respectant les objectifs du Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT¹). C’est la condition sine qua none pour prétendre à un développement urbain.

Nous devons en premier lieu justifier d’une bonne gestion de nos espaces construits et à construire. (18 Logements par ha).

L’investissement des zones de centre-bourg (Appelé : dents creuses) justifiera d’une densification acceptable pour nous permettre des extensions urbaines en dehors du bourg.

Les Comité de Pilotage (CoPil PLUi) organisés par la CCBR, sont là pour regrouper les données techniques de chaque commune et donner les contraintes auxquelles nous sommes soumis. Ce diagnostic doit être objectif et équitable pour toutes les communes de notre inter Communauté. Une fois validé par l’ensemble des communes, il devra être approuvé par l’État représenté par les Personnes Publiques Associées (PPA) constitué par : 

• Le préfet
• La chambre d’agriculture
• Agence de l’eau
• Directeur Départemental des Territoires, directeur de l'Agence Régionale de Santé
• le directeur départemental de la cohésion sociale et de la protection des populations
• Le général de corps d’armée
• le directeur régional des affaires culturelles du Centre Service régional de l’archéologie
• Service Territorial de l'Architecture et du Patrimoine
• Le directeur régional de l'environnement, de l'aménagement et du logement
• Le directeur de la Chambre de commerce et d'industrie
• Le directeur de la chambre des métiers et de l'artisanat
• le Président du Conseil Régional
• Le Président du Conseil Général
• Le Président du Syndicat Intercommunal pour la révision et le suivi du Schéma Directeur de l'Agglomération
• Le représentant de l'autorité compétente en matière d'organisation des transports urbains
• Mesdames ou Messieurs les Présidents des EPCI voisins compétents
• Mesdames ou Messieurs les maires des communes voisines.

En s’appuyant sur les données établies par le S.I.G¹ et aux travers les diverses réunions organisées, la commune a la possibilité de faire ses propres choix et de décider de l’aménagement qu’elle souhaite pour demain.

Cette année, nous avons été sollicités pour recenser l’ensemble bocage de notre territoire. Cette tâche a été assurée par Annonciade FICQUET . Les chemins pédestres et cyclables avec la collaboration de Sylvain LAIGLE . L’implantation des zones vertes à préserver. Le repérage des édifices remarquables. Toutes ces données seront inscrites dans le PLUi et doivent être approuvées par les PPA.

Il en est de même pour la partie Urbanisable. En septembre 2022 (date à confirmer) : le SIG sera présent en mairie pour recueillir nos orientations sous la forme de carte.

Un premier document de travail nous est fourni sous forme de brouillon, sur lequel nous devons nous positionner.

- On remarque des zones potentielles de faible surface d’un seul propriétaire, la commune devra rester vigilante et avoir un droit de regard sur leur destination future et s’assurer d’une cohérence dans l’aménagement de notre commune.

- Pour celles qui regroupent plusieurs parcelles de plusieurs propriétaires, la problématique est toute autre : comment regrouper tous ces propriétaires sur un projet d’intérêt communal ?

Des outils existent et permettent de répondre aux spécificités de chaque commune : l’OAP (Opération d’Aménagement et Programmation)

Les OAP sont une pièce obligatoire du PLUi HD, notamment pour les zones qui seront classées en zone future d’urbanisation (AU).

Elles permettent de préciser les dispositions spécifiques à certains quartiers ou secteurs (centre-ville, entrée de ville, site d’urbanisation future…) ou à des thématiques stratégiques (déplacements, paysage...).

Elles sont établies dans le respect des orientations du PADD et permettent sa déclinaison.

Elles peuvent être écrites ou graphiques, voire les deux, et n’être accompagnées d’aucun règlement.

Devant rester un outil assez souple, elles doivent s’adapter à la temporalité de projet et à ses évolutions éventuelles.

Il permet d’affiner les règles d’une zone U en lui apportant des objectifs plus précis et tout particulièrement quand il s’agit d’un quartier recouvrant plusieurs parcelles de propriétaires différents pour lesquels il n’existe pas de proposition ou alors incohérentes au regard des intérêts de la commune.

L’OAP exprime de manière qualitative les ambitions stratégiques d'une collectivité territoriale en termes d'aménagement. Il permet l’aménagement de zone stratégique pour la commune, mais pas n’importe comment et pas à n’importe quelles conditions, mais en prenant en compte les enjeux à long terme pour la commune et l’orientation d’aménagement que la commune projette. L’OAP n’exclut pas le droit de préemption, ni l’expropriation. 

L’OAP est une des pièces constituant les plans locaux d'urbanisme intercommunal (PLUI), il peut les compléter par des dispositions sur l'habitat ou les transports lorsque celui-ci intègre le programme local de l'habitat et le plan de déplacement urbain.

Dans le respect du PADD¹ et des documents plus généraux, tels que Schéma de cohérence territoriale (SCoT), chartes de parcs naturels..., Elles définissent la gestion de l'espace sur des quartiers à enjeux spécifiques.

Les OAP par quartier ou secteur définissent les conditions d’aménagement garantissant la prise en compte des qualités architecturales, urbaines et paysagères des espaces dans la continuité desquels s’inscrit la zone, notamment en entrée de ville.

Les OAP des zones AU doivent porter au minimum sur :

• La qualité de l’insertion architecturale, urbaine et paysagère ;

• La mixité fonctionnelle et sociale ;

• La qualité environnementale et la prévention des risques ;

• Les besoins en matière de stationnement ;

• La desserte par les transports en commun ;

• La desserte des terrains par les voies et réseaux.

Ces Orientations d’Aménagement et de Programmation comportent un schéma d’aménagement qui précise les principales caractéristiques d’organisation spatiale du secteur.

Le PLUi comportant le volet H (PLH) et le volet D (PDU), les OAP sur ces thématiques sont obligatoires. Elles porteront :

• d’une part sur les actions et opérations d’aménagement visant à poursuivre les objectifs en matière d’habitat

• d’autre part sur le volet déplacements, en précisant les actions et opérations d’aménagement visant à poursuivre les principes et les objectifs en matière de déplacements.

Elles peuvent contenir les deux / sectoriel et thématiques.
Exemples:

1. Les Orientations d’Aménagement et de Programmation permettent :
   • de mieux répondre aux enjeux actuels que sont la lutte contre l’étalement urbain, la qualité du cadre de vie, la prise en compte des ressources naturelles, que ce soit en milieu urbain ou rural ;
   • de mieux maîtriser des projets qui auront un impact fort sur l’aménagement du territoire ;
   • de tendre vers des projets de qualité, sous réserve d’avoir examiné la faisabilité de l’opération.
2. Les Orientations d’Aménagement et de Programmation sont opposables dans un rapport de compatibilité, elles permettent :
   • de déterminer des principes d’aménagement d’un secteur ou d’une thématique ;
   • d’apporter un niveau de réponse pertinent aux enjeux identifiés ;
   • de laisser une latitude d’action aux décideurs et concepteurs des futurs projets d’aménagement.
3. Les Orientations d’Aménagement et de Programmation sont une pièce obligatoire du PLU :
   • elles sont le fruit des réflexions issues du diagnostic ;
   • elles doivent être en cohérence avec le PADD ;
   • elles sont couvertes ou non par le règlement du PLU ;
   • elles doivent intégrer les préoccupations économiques avec justesse afin de favoriser un passage à l’opérationnel en phase avec le contexte local.

Concernant la Chapelle-aux-Filtzméens : en observant la carte des zonages établis par le SIG, 3 zones se distinguent parmi les autres. Elles se constituent de plusieurs parcelles au cœur de notre bourg, ce qui n’est pas le cas pour les autres. Sans organisation et anticipation de leurs aménagements, nous scléroserons à jamais l’aménagement de notre bourg.

Parcelles : B 1742 M BRIOT ALLAIN /B 1740 M BRIOT ALLAIN / B 1055 M HERCOUET JEAN YVES /B 1273 M HERCOUET JEAN YVES / B 1276 M HERCOUET JEAN YVES /B 1738 M BRUGALLE JOEL / B 1053 M BRUGALLE JOEL / B 1054 M BRUGALLE JOEL / B 1737 M DENISOT EMILIEN. 

Exemple d'application d'une AOP sur ce secteur :

Joël BRUGALLE et Christine BRIAND Propriétaire des parcelles B0 1053, B0 1054, B0 1738, ont récemment mis en vente leurs terrains.

Nous leur avons présenté le projet de l’OAP en cours qui impactera certainement leurs parcelles. Afin d’anticiper cette procédure liée au PLUi qui nous sera imposée par l’État, nous nous sommes porté acquéreur du fond de parcelle (en bleu). Après leur avoir exposé les enjeux, ils nous ont fait part de l’accord pour nous céder le fond de parcelle.

Il est convenu que le bornage et les frais d’acte notariés resteront à notre charge.

Avec cette première expérience, nous nous devons de communiquer ce projet à l’ensemble des propriétaires impactés. En expliquant notre projet et en privilégiant la négociation à la préemption, nous sommes convaincus de pouvoir atteindre les objectifs de densification qui nous seront imposés demain par l’État.

Parcelle : B 1240 VANDENBOGAERDE JOFFREY / B986 RIOCHE ALAIN / B 985 COLLET MICHEL

Parcelles : B 1620 LA CHAPELLE FLTZ / B 1621 LA CHAPELLE FLTZ / B 1622 LA CHAPELLE FLTZ / B 1623 LA CHAPELLE FLTZ

Pendant les trois années passées, nous avons pu lister des projets urbains qui nous semblaient nécessaires et judicieux d’entreprendre pour la commune :

• La construction d’un commerce : opération en cours et hors des secteurs concernés.
• La construction de petits logements qui répondraient à une demande exprimée pour les personnes âgées autonomes et autres.
• Le renforcement de la base de loisirs.
• La création d’un local regroupant l’ensemble des associations de la commune.
• Proposer des terrains pour la construction de maisons.

Comment organiser l’aménagement de ces programmes dans une vision globale et à long terme de la commune ?

Le préalable à toute initiative est de garder la maîtrise de la destination du foncier.

Devant l’urgence, nos moyens financiers ne nous permettent pas de faire face.

Il est possible de faire appel à l’organisme qui s’appelle : EPF (Établissement Public Foncier) elle permet d’engager des discussions avec les divers propriétaires, leur présenter notre projet et négocier le rachat de leurs parcelles. Notre droit de préemption prévaut et nous assure de la faisabilité de nos projets, mais la négociation doit être privilégiée.

L’EPF organise les négociations pour racheter les terrains et nous avons sept ans pour trouver un bailleur ou un promoteur pour réaliser les projets.

Le rachat de ces parcelles ou en partie par la commune, s’inscrit ainsi dans une démarche globale d’aménagement du bourg, il pose le cadre et l’organisation de l’ensemble nos projets :

• Revitalisation du bourg par la création d’une salle pour les associations.
• Aménagement d’un quartier en centre-bourg.
• La construction de maisons derrière l’école.
• Amélioration du réseau routier.
• Effacement des réseaux rue du Linon.
• Effacement des réseaux rue du Presbytère.
• Création d’une voie cyclable pour aller au canal.

Comment organiser tous ces projets sans la maîtrise de notre foncier ? C’est impossible, voir destructeur pour le développement de la commune.

En adoptant une stratégie urbaine, nous pouvons prendre en compte la transition écologique dans les projets du territoire : aller vers une vision du foncier responsable (éviter l’artificialisation des sols, maintien de l’activité agricole…) Prendre en compte les mobilités des habitants.

Afin de maîtriser le foncier et l’aménagement urbain encore disponible sur la commune, nous devons nous prononcer et faire des choix pour les années à venir. Il est important de statuer sur les décisions du PLUI et OAP afin de garder la main sur l’ensemble des projets de développement futur de notre commune, c’est dans l’intérêt de tous.

Benoit VIART

Maire de la commune