Construction d'un multi-commerce

Présentation générale du projet

La Chapelle aux Filtzméens est un village de 834 habitants environ. Elle possède une école primaire avec une centaine d’élèves et une base de loisirs avec des plans d’eau qui font l’objet actuellement de plusieurs investissements pour améliorer et renforcer ce site.
Le siège de la communauté de commune est également implanté sur la commune. Nous avons aussi, l’un des plus grands campings du département avec un classement 5 étoiles.

L’attrait touristique est principalement le canal d’Ile-et-Rance qui traverse la commune.

Domaine du Logis vue aérienne
Canal d'Illes et Rance
étang

Les besoins

Sans commerce depuis 3 années, la seule activité économique de la commune réside dans le camping implanté à 200 mètres du bourg et c’est tout. Les habitants sont contraints de prendre leurs véhicules pour s’approvisionner. La vie locale est fortement affectée pour ce qui concerne le service de proximité.

Nous avons identifié les besoins en rencontrant les habitants de la commune. Un commerce sur la commune est ressorti comme prioritaire dans cette concertation. La demande était simple : répondre à un service de proximité multi-activité :

  • Achat de produits de premières nécessités, en favorisant les circuits courts pour les habitants. Au-delà du confort, c’est aussi un enjeu pour les populations non-motorisées, particulièrement nos aînés et nos jeunes.
  • Créer du lien social dans la commune de La Chapelle-aux-Filtzméens et ses environs : avoir un espace permanent propice aux rencontres stimulerait la vie locale et favoriserait la rencontre et l’émergence de projets individuels ou collectifs, qu’ils soient culturels, sociaux ou économiques.
  • Ouvrir un lieu offrant des services de proximité et des activités ouvert à tous : favoriser le contact intergénérationnel par des activités diverses et des événements ponctuels afin de créer un climat de convivialité sur la commune.
Restaurant O magalouv
Hangar
Le chat botté
La boulangerie

Le site

Implantation  commerce

Situé en entrée de ville et en zone Urbanisable, le site borde la Départementale 13. Ce projet sera la vitrine de la commune. Implanté sur une parcelle dont se sert la CCBR,  ils nous a été confirmé au travers de nombreuses démarches avec la police de l’eau (M.Guillard) que cette parcelle n’est pas considérée comme étant une zone humide. Le site disposera de stationnements suffisants pour répondre à la clientèle. Le site est situé en face de la CCBR et à l’arrière se trouve une prairie classée zone humide. Bien que celle-ci se trouve sur la commune de Québriac, cette parcelle appartient à la commune et pourra offrir un espace naturel agréable.

Le projet

Le projet concerne la construction d’un multi-commerce sur la commune de La Chapelle Aux Filtzméens. Sur la base d’une étude d’impact commandée à la C.C.I. nous avons arrêté un programme précis.

  • 1 ce commerce a pour vocation de répondre la demande de service de proximité par les habitants. Afin de faciliter les rencontres et de favoriser les rencontres associatives, on trouvera un point de vente de boissons, un point relais, presse, nous permettant de proposer des projections d'événements associatifs. 
  • 2, une épicerie : il proposera la vente de produits locaux et des produits de premières nécessités. Nous pouvons proposer une grande variété de produits, tout en aidant le commerce local.       
  • 3 proposer une restauration sur place qui répondrait à une demande locale forte, mais aussi de passage par la CCBR, et surtout les touristes drainés par le camping et le canal.

 

La terrasse est un point primordial dans ce projet, puisque nous avons engagé la réhabilitation de la zone humide qui est en vis-à-vis avec le commerce. Ce projet a déjà donné lieu à plusieurs rencontres avec le Bassin Versant du Linon et la DDTM (agence de l’eau).

dessin aerien nouveau commerce

Un arrêt minute permettra un accès rapide aux services proposés. Les stationnements vélo seront privilégiés pour favoriser les déplacements doux. Il est en lien avec les habitants et la vie communale. Tous les composants d’une petite ville agréable sont présents. L’école, la base de loisir, la bibliothèque, le camping, le canal.

maquette 3d projet

Une situation géographique privilégiée par sa centralité. Sa facilité d’accès vers les pôles économiques par la départementale, véritable artère économique.

Nous sommes actuellement en discussion avec des candidats pour la gérance de ce multi-commerce, qui comme nous, croient fermement à ce projet.

Calendrier prévisionnel du projet

  • Date d'engagement des premières dépenses du projet (par ex., pour les projets comprenant des travaux, date de signature du marché de travaux) :
  • Dépôt de Permis de Construire : 27 juin 2022
  • Consultation des entreprises : Janvier 2023
  • Notification des marchés de travaux aux entreprises : Mars 2023
  • Réception des travaux : Avril 2024

 

DÉPENSES PRÉALABLES :

  • Étude d’impact CCI : 3000€ HT
  • Étude de sol : 2 500€ HT
  • Reméandrage du ruisseau : 30 000€ HT
  • Études maitrise d’œuvre : 
  • ESQ (Esquisse) : 1184.95€ HT
  • APS (Avant-projet sommaire) : 2764.87€ HT
  • APD (Avant-projet définitif) : 7109.68€ HT
  • DCE (Dossier de Consultation des Entreprise : 6714.69€ HT
  • ACT : (Analyse des Offres) :2764.87€ HT
  • Précisez la nature de ces dépenses (par ex., études de maîtrise d’œuvre, acquisition foncière) :
  • Délibération pour notification de la maitrise d’œuvre : 20/01.2022
  • Avant-Projet Sommaire : Février 2022
  • Avant-Projet Définitif : 03 Avril 2022
  • Dépôt de Permis de Construire : 27 Juin 2022

Réponse du projet aux conditions d’accompagnement de la Région

L’intégration au projet dans la commune

En 2019, nous avions axé notre campagne sur l’amélioration du cadre de vie dans la commune. Depuis la fermeture des trois derniers commerces et leur changement de destination en habitation, il nous a fallu modifier nos objectifs en Mieux vivre à la Chapelle Fltz pour répondre à une nécessité largement exprimée par les habitants.

  • Le multi-commerce possèdera un dépôt de pain.
  • Il possédera une épicerie, en accord avec le camping privé 5 étoiles situé sur la commune à 200 m du site.
  • Des équipements de maintien en température seront financés pour recevoir des produits alimentaires de fournisseur locaux :
  • Agneau Bœuf : Québriac
  • Légume BIO : la Chapelle aux Filtzméens
  • Volailles : Saint-Domineuc.
la chappelle map

L’intégration au projet de territoire.

L’ensemble du Conseil Municipal a depuis sa prise de fonction consacré une année à l'inventaire de notre commune. L’objectif était de répondre aux conformités nécessaires au bon fonctionnement de notre commune, définir les impératifs, répertorier et prioriser les actions que nous voulions mettre en œuvre.

Trois projets ont retenu notre attention. Nous les avons confrontés à plusieurs avis et le retour des habitants nous a paru très encourageant. Nous avons étudié un scénario qui se déploie sur trois sites distincts avec le recours de quatre compétences différentes. La commune, La Communauté de Commune Bretagne romantique, la région et le Département.

Le projet consiste en la dynamisation de la Commune et la revalorisation de l’entrée du bourg, avec des marqueurs importants implantés à proximité des sites : le bourg, la proximité du Canal d’Ille-et-rance, la présence de la Communauté de Commune de la Bretagne Romantique et l’implantation « du Domaine du Logis », camping cinq étoiles.

Projet ammenagement

Premier point : créer un point d’appel qui rayonnera au-delà de notre commune

Construction d’un abri randonneur avec sanitaires PMR éco-responsables sur les berges du canal d’Ille-et-Rance

Implanté le long du canal, la Commune est propriétaire d’un sanitaire, situé sur le domaine appartenant à la Région Bretagne, nécessitant sa rénovation et sa mise en conformité avec les règles d’assainissement autonome.

C’est dans l’idée de réhabiliter cet équipement que nous avons pu échanger avec Véronique VERON (responsable des voies navigables à la Région) et recevoir un avis favorable sur le projet.

Statistique canal

Tout comme Christian TOCZE (Vice-président chargé au tourisme) qui nous a fait part de son enthousiasme et qui envisage de déployer l’opération sur d’autres communes et peut être au-delà des frontières de notre EPCI.

La CCBR a demandé à Christian TOCZE de constituer un CoPil devant aboutir à un contrat canal avec la région.

La liaison : Lier ces deux pôles en faisant bénéficier les avoisinants

Construction d’une voie cyclable reliant le canal d’Ille-et-Rance au bourg de la Chapelle Filtzméens

Voilà plus de vingt ans que les Capelle-Filismontins et Capelle-Filismontines entendent parler ce projet.

Aujourd’hui, nous voulons lui donner une réelle volonté d’exister. En reliant les deux projets présentés ci-dessus, il est le maillon essentiel d’une démarche globale dans l’aménagement de notre commune. Son parcours offre un fort potentiel de développement en passant sur le domaine du Logis (camping 5*) et devant le siège de Communauté de Commune.

Actuellement, le camping et la commune sont en discussion pour aménager un sentier cyclable reliant le canal d’Ille-et- Rance au bourg et passant par le camping. Il est à noter que dans le cadre du développement touristique, un abri randonneur va être aménagé par la Région et la C.C.B.R. sur les bords du canal, c’est un point incontournable pour le développement d’un commerce. Ce projet est à l’initiative de la commune et entre dans un aménagement global de notre territoire. L’abri, le sentier cyclable et le commerce ont été pensé comme un seul et même projet.

Il est à noter qu’une fois arrivé au canal, la liaison par voie cyclable pour se rendre à Saint Domineuc, Québriac, Tinténiac, Hédé-Bazouge, Tréverien existe de par les chemins de halage du canal.

Deuxième point : Revalorisation de notre entrée du bourg

Réhabilitation d’une zone humide

Au cours de la seule année 2020, la commune se retrouve sans commerces de proximité, le seul bâtiment exploitable en centre-bourg, a fait l’objet d’un bail commercial de neuf ans renouvelables, anéantissant toutes possibilités d’investir le centre-bourg.

La Communauté de Commune Bretagne romantique (CCBR) utilise comme parking un terrain situé en face de son siège et jouxte le bourg. Cette parcelle appartient à la commune. Cette grande prairie est traversée par un ruisseau qui constitue la limite administrative avec QUEBRIAC. Elle est reconnue pour être une zone humide. 

Après analyse de cette zone, la zone humide s’arrête au ruisseau. Or, ce ruisseau ne se trouve plus à l’endroit indiqué, mais le long de la départementale, dans un banal fossé. Nous avons donc rencontré Aurélien FRITOT, représentant du Bassin Versant du LINON pour nous éclairer sur l’emplacement du réel lit de ce ruisseau et l’emprise de la zone humide. 

Ses premières investigations laissent entrevoir qu’un projet le long de la départementale et en limite de bourg pourrait être envisagé. En effet, la requalification du lit de ce ruisseau permettrait de revaloriser cette zone humide permettant ainsi un développement économique pour la commune. Un accord de principe sur l’implantation du commerce nous a été donné par M. GUILLARD (DDTM agence de l’eau.)

Localisation du site

Construction d’un multi-commerce

Situé entre les villages de Meillac (à 5km), Quebriac (5km) mais surtout entre Combourg (6000 habitants à 8 km) et Saint-Domineuc (5km), où passe la voie rapide Rennes-Saint Malo (D137). L’axe Saint Domineuc-Combourg génère d’importants trafics sur La Chapelle : 2300 véhicules et 300 poids lourd jours. Cet axe, le deuxième vecteur essentiel pour notre commerce.

La présence du siège de la Communauté de Communes Bretagne Romantique à La Chapelle-aux- Filtzméens peut être perçue comme une opportunité pour le développement d’un projet de commerce de proximité. Ce siège est situé à proximité directe du site de notre projet.

C’est plus d’une soixantaine de personnes qui viennent régulièrement travailler dans ces bureaux. Les locaux de la Communauté de Communes accueillent également des événements, conférences, assemblées, dont l’attractivité pourrait bénéficier au projet.

Le camping n’accueille pas moins de 30 000 nuitées à l’année avec plus de 300 mobiles-homes. Les touristes viennent de plusieurs horizons, les randonneurs sont de passage, avec une forte augmentation de la fréquentation entre avril et octobre. Il prend une place essentielle dans le développement économique et touristique de la région.

Zone U au PLU

 

Ces parcelles sont utilisées comme Parking par la Communauté de Commune Bretagne Romantique.

Ceci étant aucune convention légitime l’utilisation de ces terrains par la CCBR. 

La classification de la zone du projet au PLU est en Zone U, c’est-à-dire constructible.

  • numéros de parcelles cadastrales du projet 

A 582 - 2 300 m²

A 197 – 180 m²

B 1005 – 195 m²

 

Il est noté que la parcelle A 171 de 11 230 m² situé sur la commune de Québriac appartient à la commune.

Cette parcelle étant répertoriée à l’inventaire des zones humides par le Bassin Versant du Linon, elle ne sera pas concernée par le projet. Une consultation avec la DDTM police de l’eau (M.GUILLARD) a été effectuée afin de s’assurer de la bonne conformité de notre projet.

La base de nos études

L’étude de la CCI a démontré qu’un multi-commerce à la Chapelle Fltz devait être un service de proximité et devait développer plusieurs petites activités. Ce qui n’est pas le cas des grands pôles économiques. Ce multi-commerce a pour vocation de répondre à une consommation et de rester sur une proposition de proche accessibilité tel que : un dépôt de pain, épicerie, petite restauration…

Il doit répondre à une demande locale et sur une accessibilité rapide et de courte distance. 

CCI : le temps d’accès au restaurant constaté en moyenne, le temps du midi est de 8 mn à pied ou de 8 minutes en voiture. 

Le soir et le week-end, le temps d’accès s’allonge (12 minutes), notamment en fonction de la réputation de l’établissement.

Il n’existe pas vraiment de concurrence directe, puisqu’il sera seul sur la commune. Celle que l’on peut considérer comme telle, ce trouve sur les pôles économiques et les communes voisines.

Le rapport de la CCI nous a permis de nous positionner sur le type de contrat de location que nous devrons passer avec les futurs Gérants. La location gérance a fait l’unanimité au conseil. Ce type de contrat a l’avantage de pouvoir garder la maîtrise d’un bon fonctionnement et assurer la bonne continuité de service de ce commerce. Nous ne sommes pas tenus aux engagements de durée, tel que le traditionnel contrat commercial 3, 6, 9 ans que l’on connait. Ce qui en cas de défaillance des gérants nous contraindrait à des périodes d’inactivités. Il a la particularité d’y inclure nos exigences, par exemples en termes de créneaux d’ouverture, du respect des engagements avec les acteurs locaux et de type d’exploitation et d’entretien du bâtiment.

Il permettra d’adapter le loyer. Deux profils se distinguent :

  • Des gérants (jeunes) qui veulent se lancer dans ce projet : ils n’auront pas forcément les fonds de départ pour s’engager : Un loyer modéré peut être appliqué et le rendre évolutif en fonction de leur chiffre d’affaires.
  • Deux gérants expérimentés dans ce type d’exploitations : Un loyer adapté à l’investissement qui a été engagé par la commune pourrait s’appliquer. Il ne pourra être à la hauteur du secteur privé. La location gérance à pour inconvénient que, pour ceux qui désireraient investir financièrement dans les murs d’un commerce qu’ils exploitent, ce type de contrat exclus cette possibilité. Il faut donc rester sur des mensualités attractives pour les encourager à rester.

Il y a un autre inconvénient pour ce type de contrat, il faut être propriétaire des équipements, ce qui implique cette part d’investissement dans les équipements de cuisine.

Afin de garantir le bon entretien de ces équipements, il sera préférable que la commune garde à sa charge, les contrôles et les entretiens annuels et obligatoires. Ce qui aura un impact direct sur le loyer à allouer. Le contrat annuel que nous avons pour la salle des fêtes s’élève à 370 € HT, il en sera du même montant certainement pour le commerce.

CCI : Principales charges : 

  • Matières premières : 30 % à 35 % du Chiffre d’affaires HT ; 
  • Charges externes (eau, électricité, loyers, impôts…) : 20 à 25 % du CA HT ; 
  • Charge de personnel (ou rémunération exploitant) : 25 à 35 % du CA HT. 

Le loyer ne doit pas dépasser entre 6 et 8 % du CA HT. Ce qui représente à peu près  800 €/mois

Si nous calculons sur 10 ans les remboursements annuels du prêt que nous allons contracter et dans le cas le plus défavorable, nous ne dépasserons pas un loyer mensuel de 539.14 €/mois 

Dans tous les cas de figure, la commune n’a aucun intérêt à être bénéficiaire sur cet investissement. La création de ce commerce doit rester un service à la population.

CCI : Les frais de personnels représentent le premier poste de charges des entreprises (42.3 % du chiffre d’affaires). Ce poste est difficilement compressible dans ce métier où l’activité nécessite du personnel pour le service en salle ou la cuisine. De plus, le secteur est soumis à un important turn-over. En effet, la restauration impose un emploi du temps décalé (travail le week-end et les jours fériés, le midi et le soir), un niveau de pénibilité physique, des salaires souvent faibles, ce qui rend difficile la fidélisation du personnel. Pour ce point, les combles pourront proposer l’aménagement d’un logement (Type T.3). Nous voulons avoir la possibilité de proposer un logement à l’étage pour pallier à l’accueil des saisonniers éventuels. Celui-ci ne fera pas parti de l’investissement premier, mais les contraintes règlementaires nous obligent à les anticiper pour ne pas rendre cette option infaisable.